Proactief rekening houden met de buren bij een verbouwing draagt bij aan een prettige sfeer in de buurt en helpt mogelijke juridische procedures te voorkomen die de verbouwing kunnen vertragen. In dit artikel bespreken we alle aspecten waar je als verbouwende eigenaar rekening mee moet houden als het gaat om de buren. Je vindt informatie over verplichtingen die je hebt richting de buren, hoe aansprakelijkheid bij schade is geregeld en praktische tips voor de communicatie.
Moet je je buren inlichten als je gaat verbouwen?
Ja, je buren inlichten als je gaat verbouwen is in veel situaties de beste optie. Soms moeten buren sowieso ingelicht worden. Denk aan wanneer je gebruikmaken wilt van het erf van de buren of werkzaamheden binnen twee meter van de erfgrens komen. Je moet dan uitdrukkelijk toestemming krijgen van de buren. Ook heeft de gemeente de plicht om de omgeving te informeren bij vergunningsplichtige bouwwerken en risicovolle werkzaamheden.
Het op de hoogte stellen van de omgeving is echter ook verstandig wanneer je geen omgevingsvergunning nodig hebt of uitdrukkelijke toestemming van de buren voor de verbouwing. Buren hebben namelijk verschillende mogelijkheden volgens het burenrecht en Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) om werkzaamheden te vertragen. Via de gemeente of een gang naar de rechter kunnen ze zelfs een verbouwing volledig stilleggen. Goede communicatie met de buren en (vooraf) rekening houden met mogelijke overlast ervaren door de omgeving is zo een waarborg voor een soepele verbouwing.
Rekening houden met de buren: De verplichtingen
Er zijn verschillende verplichtingen richting de buren waar de opdrachtgever voor het verbouwen rekening moet houden. In de lijst hieronder wordt een overzicht gegeven van deze wettelijke verplichtingen.
- Plaatsing ramen of balkons: Ramen en bouwwerken zoals balkons en dakterrassen mogen normaal niet binnen 2 meter van de erfgrens komen als ze direct (loodrecht) uitzicht hebben op het perceel van de buren, volgens artikel 5:50 van het Burgerlijk Wetboek.
- Licht- en luchtrecht: Er moet rekening worden gehouden met het recht op licht van de buren, volgens artikel 5:37 van het Burgerlijk Wetboek. Zonder gegronde reden mag de bestaande lichtinval niet worden aangetast. Ook kunnen ventilatiemogelijkheden van de buren niet onredelijk worden belemmerd.
- Informatieplicht bij erfgrens: Volgens artikel 5:49 van het Burgerlijk Wetboek moet er schriftelijke kennisgeving worden gegeven bij bouw binnen 2 meter van de erfgrens. Voor het tijdelijk gebruik van naburig terrein moet toestemming worden gevraagd.
- Afstandsplichten: Houd bij nieuwe beplanting als onderdeel van de verbouwing rekening met de verschillende afstandsplichten, zoals vastgelegd in artikel 5:42 in het Burgerlijk Wetboek. Zo moeten bomen ten minste 2 meter vanaf de grenslijn worden geplaatst. Voor heggen en heesters geldt een afstand van 50 centimeter.
Aansprakelijkheid bij schade door verbouwing
Als eigenaar en opdrachtgever draag je in principe eindverantwoordelijkheid voor alle aspecten van het bouwproject. De hoofdregel is echter dat degene die de schade toebrengt (meestal de aannemer) aansprakelijk is. Omdat je als opdrachtgever opdracht gegeven hebt, heb je daarmee nog niet onrechtmatig gehandeld. Wel kun je als opdrachtgever je huiswerk vooraf doen. Denk aan controleren of de aannemer beschikt over een aansprakelijkheidsverzekering voor bedrijven (AVB) of Construction All Risk verzekering (CAR-verzekering), waarmee claims voor eventuele schade soepel afgehandeld kunnen worden.
Tegelijkertijd zijn er een aantal wettelijke verplichtingen waar je als eigenaar rekening mee moet houden bij de verbouwing, waaronder die hierboven vermeld staan. Volgens artikel 5:37 van het Burgerlijk Wetboek, dat het Eigendomsrecht behandelt, mag je jouw eigendom niet gebruiken op een manier die onrechtmatig nadeel toebrengt aan buren. Overtredingen hiervan kunnen leiden tot een dwangsom bij voortzetting van hinderlijke werkzaamheden, gedwongen aanpassing van bouwplannen en zelfs een volledig bouwverbod. Hieruit volgt een actieve zorgplicht, zoals het treffen van redelijke voorzorgsmaatregelen voor overlast en schade en tijdens de verbouwing snel te handelen bij ontstane problemen.
Bouwexploit
Buren kunnen jou en je aannemer bij voorbaat aansprakelijk stellen voor eventuele schade via een bouwexploit. Dit is een juridische brief waarin zij schadevergoeding claimen voor eventuele schade in de toekomst door de verbouwing en een nulmeting van hun eigendom eisen. De kosten van de nulmeting zijn dan vaak voor jouw rekening of die van de aannemer. De nulmeting van een bouwexploit kan worden geweigerd, het is dan aan de buren zelf om deze uit te voeren.
Een bouwexploit is bij een simpele verbouwing minder van toepassing en wordt vooral ingezet bij grotere bouwplannen. Als eigenaar en opdrachtgever van een verbouwing kan met de juiste communicatie, en het inschakelen van een betrouwbare aannemer, eventuele zorgen over schade en overlast zoveel mogelijk worden weggenomen.
Welke vergunningen nodig bij verbouwing?
Bij een verbouwing kunnen vergunningen nodig zijn zoals een omgevingsvergunning, een Algemene Plaatselijke Verordening-vergunning en een sloopvergunning. Onder meer het aantal m2 dat je wilt aanbouwen of uitbouwen speelt een rol bij de vraag of een vergunning nodig is. Ook de status van het bouwwerk is belangrijk. Zo is voor een monumentaal pand of een beschermd stadsgezicht altijd een omgevingsvergunning vereist. Lees hier meer over vergunningen bij een aanbouw.
Communicatie met buren: Do’s en Don’ts
Transparantie over je plannen en mogelijke overlast helpen om zorgen en negatieve gevoelens weg te nemen. Vanuit het perspectief van de buren levert een verbouwing hen weinig op en bestaat er altijd een risico van extra problemen door schade of wanneer een verbouwing langer duurt dan gepland is. Begrip tonen hiervoor voorkomt vaak al een hoop gezeur. Hieronder bespreken we een aantal do’s en don’ts in de communicatie met buren rondom een verbouwing.
- Do: Vertel buren al in een vroeg stadium van je plannen voor een verbouwing wanneer deze concreet worden. Bij heftige tegenstand kun je zo ook beter rekening houden met vertraging door bezwaarprocedures.
- Do: Laat tekeningen en visualisaties zien om onduidelijkheden weg te nemen. Bespreek de werkwijze van de aannemer, zeker wanneer deze op het erf van de buren moet komen.
- Do: Bespreek opties voor aanpassingen aan werktijden of werkwijze, waarmee je laat zien dat je graag meedenkt om de overlast zo veel mogelijk te beperken.
- Do: Houd buren op de hoogte van wijzigingen in de planning of van tegenslagen waardoor het verbouwen toch langer gaat duren dan gehoopt.
- Don’t: Bagatelliseer niet zorgen of klachten over overlast. Probeer altijd te overleggen hoe dit beter kan worden geregeld of zo veel mogelijk kan worden beperkt.
- Don’t: Wees realistisch over de planning en overlast. Een traditionele verbouwing kan binnen vier weken zijn afgerond maar ook zes weken, acht weken of langer duren, afhankelijk van complexiteit en mogelijke tegenslag. Een voorzichtige schatting is beter dan een optimistisch scenario voorschotelen.
- Don’t: Laat het contact met de buren niet aan de aannemer over. Bij tegenstand en conflicten kan het overlaten van het contact wel de beste oplossing zijn om emotionele discussies te voorkomen. Soms is een gesprek via een mediator een manier om een conflict met de buren te begraven.
Ontzorgen door De Prefabriek
Een prefab aanbouw door De Prefabriek ontzorgt op veel manieren. Een direct effect van onze efficiënte werkwijze is dat het aan- en verbouwen slechts vijf dagen duurt. Zo beperken we geluidsoverlast, hinder en irritaties voor jou, je buren en de verdere omgeving. We regelen ook zo veel mogelijk de communicatie met de gemeente, waaronder voor de APV-vergunning die nodig is om de aanbouw te komen brengen met groot materieel. En natuurlijk leveren we een aanbouw van topkwaliteit, volledig naar jouw wensen gebouwd en instapklaar. Meer weten? Plan een afspraak voor onze showrooms of bel direct naar 020-3317470 om te horen wat wij voor jou kunnen betekenen.
