Verbouwen en je buren: welke regels gelden er?

Proactief rekening houden met de buren bij een verbouwing draagt bij aan een prettige sfeer in de buurt en helpt mogelijke juridische procedures te voorkomen die de verbouwing kunnen vertragen. Dit artikel geeft informatie over de wettelijke regels van het burenrecht en helpt huiseigenaren die een verbouwing of aanbouw plannen en conflicten met de buren willen voorkomen. Je leest welke verplichtingen je hebt richting je buren, hoe aansprakelijkheid bij schade is geregeld en praktische tips voor de communicatie.

Moet je je buren inlichten als je gaat verbouwen?

Ja, je buren inlichten als je gaat verbouwen is in de meeste situaties verstandig, ook al ben je daar wettelijk niet altijd toe verplicht. In twee situaties kun je sowieso niet om je buren heen: als je binnen 2 meter van de erfgrens ramen, een balkon of een dakterras met uitzicht op hun perceel plaatst, of als je voor de bouw tijdelijk het erf van de buren moet gebruiken. Hoe dat precies zit, lees je hieronder in de sectie Rekening houden met de buren: De verplichtingen.

Soms is er ook een meldplicht richting de gemeente voor de verbouwing. Is voor je verbouwing een omgevingsvergunning of bouwmelding nodig, dan meld je de start minimaal 2 werkdagen van tevoren, volgens artikel 7.7 van het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl). Voor een vergunningvrije aanbouw geldt deze plicht niet.

Het op de hoogte stellen van de omgeving is ook verstandig wanneer je geen vergunning of toestemming van de buren nodig hebt voor de verbouwing. Buren kunnen een verbouwing namelijk op verschillende manieren vertragen: door bezwaar te maken tegen een omgevingsvergunning, door de gemeente te vragen om handhaving of door naar de rechter te stappen op basis van het burenrecht. In het uiterste geval kan dat een verbouwing stilleggen. Goede communicatie en (vooraf) rekening houden met overlast zijn daarom de beste waarborg voor een soepele verbouwing.

Rekening houden met de buren: De verplichtingen

Er zijn verschillende verplichtingen richting de buren waar de opdrachtgever voor het verbouwen rekening mee moet houden. In de lijst hieronder wordt een overzicht gegeven van deze wettelijke verplichtingen.

• Ramen, balkons en dakterrassen: Binnen 2 meter van de erfgrens mogen er in principe geen ramen, andere muuropeningen, balkons of dakterrassen zijn die uitzicht geven op het perceel van de buren, ook geen schuin uitzicht, volgens artikel 5:50 van het Burgerlijk Wetboek (BW). De buren kunnen hier wel toestemming voor geven. Geven de buren geen toestemming, maar wil je toch daglicht via een gevel binnen die 2 meter? Dan mag een raam met ondoorzichtig glas dat niet open kan, ook zonder toestemming van de buren, volgens artikel 5:51 BW).
• Licht en lucht: Je mag je buren geen onrechtmatige hinder bezorgen, bijvoorbeeld door hun licht of lucht weg te nemen, volgens artikel 5:37 BW. Minder lichtinval door een aanbouw is niet automatisch verboden. Of het toch onrechtmatig is, hangt af van de omstandigheden, zoals de ernst en duur van de hinder.
• Afstandsplichten: Houd bij nieuwe beplanting als onderdeel van de verbouwing rekening met de verschillende afstandsplichten, zoals vastgelegd in artikel 5:42 in het Burgerlijk Wetboek. Zo moeten bomen ten minste 2 meter vanaf de grenslijn worden geplaatst. Voor heggen en heesters geldt een afstand van 50 centimeter. Goed om te weten: Je gemeente kan een kleinere afstand toestaan, en beplanting die niet hoger is dan de scheidsmuur valt erbuiten.
• Gebruik van erf van de buren: Moet je voor de bouw tijdelijk het perceel van je buren gebruiken, bijvoorbeeld voor een steiger of materieel? Dan ben je verplicht dat vooraf netjes aan te kondigen. Je hebt géén toestemming nodig. De buren zijn wettelijk verplicht het gebruik toe te staan, tenzij ze een zwaarwegende reden hebben om te weigeren of het uit te stellen. Bij schade aan het erf van de buren tijdens dit gebruik, moet jij dit vergoeden, volgens artikel 5:56 BW. Weigeren je buren zonder goede reden, dan kun je naar de rechter stappen.

Dit artikel geeft algemene informatie en is geen juridisch advies. Twijfel je over je situatie? Neem contact op met je gemeente of een jurist. In onze showrooms kunnen onze experts ook adviseren over jouw situatie.

Aansprakelijkheid bij schade door verbouwing

Ontstaat er schade bij de buren door de verbouwing, dan is in de regel degene aansprakelijk die de schade veroorzaakt, meestal de aannemer. Dat je opdracht hebt gegeven voor de verbouwing, maakt je nog niet aansprakelijk. Als opdrachtgever ben je wel het eerste aanspreekpunt voor je buren, dus doe vooraf je huiswerk. Check of je aannemer een aansprakelijkheidsverzekering voor bedrijven (AVB) of een Construction All Risk-verzekering (CAR-verzekering) heeft. Hiermee kunnen eventuele claims snel worden afgehandeld.

Tegelijkertijd zijn er een aantal wettelijke verplichtingen waar je als eigenaar rekening mee moet houden bij de verbouwing, waaronder die hierboven vermeld staan. Daarnaast verbiedt het burenrecht je om je buren onrechtmatige hinder te bezorgen, bijvoorbeeld door lawaai, trillingen of het wegnemen van licht, volgens artikel 5:37 BW.

Vinden je buren dat de hinder te ver gaat? Dan kunnen ze naar de rechter stappen. Die kan bijvoorbeeld bepalen dat werkzaamheden worden aangepast of stilgelegd. Neem daarom redelijke maatregelen om overlast en schade te beperken, en reageer snel als er toch iets misgaat.

Bouwexploit

Buren kunnen met een bouwexploit jou en je aannemer vooraf aansprakelijk stellen voor eventuele schade door de verbouwing. Een bouwexploit is een officieel stuk dat via een deurwaarder wordt bezorgd. Vaak vragen buren daarin ook om een nulmeting, een vastlegging van de staat van hun woning vóór de bouw.

Een nulmeting uitvoeren voor buren is niet wettelijk verplicht, maar wel slim. Achteraf is dan duidelijk welke schade door de verbouwing is ontstaan. Aannemers of opdrachtgevers voeren zo’n meting daarom ook soms op eigen kosten uit. Bij weigering, staat het de buren zelf vrij om de nulmeting van een bouwexploit uit te voeren.

Een bouwexploit komt bij een simpele verbouwing niet vaak voor. Het is vooral van toepassing bij grotere bouwprojecten. Met goede communicatie en het inschakelen van een betrouwbare aannemer neem je de meeste zorgen over schade en overlast vooraf al weg.

Welke vergunningen nodig bij verbouwing?

Bij een verbouwing kunnen vergoedingen nodig zijn zoals een omgevingsvergunning, een Algemene Plaatselijke Verordening-vergunning (APV; bijvoorbeeld voor een kraan of container op de openbare weg) en een sloopmelding. Die laatste is nodig als er meer dan 10 m³ sloopafval vrijkomt of als er asbest wordt verwijderd.

Of je voor een aanbouw een vergunning nodig hebt, hangt onder meer af van het aantal m² en waar je bouwt. Woon je in een rijksmonument, dan heb je vrijwel altijd een omgevingsvergunning nodig. In een beschermd stads- of dorpsgezicht gelden extra voorwaarden. Een aanbouw aan de achterkant die niet zichtbaar is vanaf de openbare ruimte kan soms toch nog vergunningvrij. Lees meer over vergunningen bij een aanbouw of ontdek hoeveel m2 een vergunningsvrije aanbouw maximaal mag zijn.

Communicatie met buren: Do’s en Don’ts

Transparantie over je plannen en mogelijke overlast helpen om zorgen en negatieve gevoelens weg te nemen. Vanuit het perspectief van de buren levert een verbouwing hen weinig op en bestaat er altijd een risico van extra problemen door schade of wanneer een verbouwing langer duurt dan gepland is. Begrip tonen hiervoor voorkomt vaak al een hoop gezeur. Hieronder bespreken we een aantal do’s en don’ts in de communicatie met buren rondom een verbouwing.

• Do: Vertel buren al in een vroeg stadium van je plannen voor een verbouwing wanneer deze concreet worden. Bij heftige tegenstand kun je zo ook beter rekening houden met vertraging door bezwaarprocedures.
• Do: Laat tekeningen en visualisaties zien om onduidelijkheden weg te nemen. Bespreek de werkwijze van de aannemer, zeker wanneer deze op het erf van de buren moet komen.
• Do: Bespreek opties voor aanpassingen aan werktijden of werkwijze, waarmee je laat zien dat je graag meedenkt om de overlast zo veel mogelijk te beperken.
• Do: Houd buren op de hoogte van wijzigingen in de planning of van tegenslagen waardoor het verbouwen toch langer gaat duren dan gehoopt.
• Do: Wees realistisch over de planning en overlast. Een traditionele verbouwing kan binnen zes weken zijn afgerond maar ook acht weken, tien weken of langer duren, afhankelijk van complexiteit en mogelijke tegenslag. Een voorzichtige schatting is beter dan een optimistisch scenario voorschotelen.
• Don’t: Bagatelliseer geen zorgen of klachten over overlast. Probeer altijd te overleggen hoe dit beter kan worden geregeld of zoveel mogelijk kan worden beperkt.
• Don’t: Laat het contact met de buren niet aan de aannemer over. Bij tegenstand en conflicten kan het overlaten van het contact wel de beste oplossing zijn om emotionele discussies te voorkomen. Soms is een gesprek via een mediator een manier om een conflict met de buren te begraven.

Ontzorgen door De Prefabriek

Een aanbouw van De Prefabriek beperkt de overlast voor jou en je buren tot een minimum. De Prefabriek bouwt de aanbouw volledig op maat in de eigen fabriek en plaatst hem daarna binnen 5 dagen bij je thuis. Dat betekent minder geluid, minder bouwverkeer en minder irritatie in de buurt dan bij een aanbouw door een traditionele aannemer die gemiddeld 1,5 maanden of langer duurt voor voltooiing. De Prefabriek regelt ook zoveel mogelijk de communicatie met de gemeente, waaronder de APV-vergunning voor het groot materieel waarmee de aanbouw wordt geplaatst.

Benieuwd wat er bij jouw woning mogelijk is? Ontwerp je aanbouw in de configurator, plan een afspraak in een van onze showrooms of bel direct naar 020-3317470 om te horen wat wij voor jouw wensen kunnen doen.