Overlast door verbouwing buren: Rechten, schade en tips

Via het burenrecht kan worden ingegrepen bij overlast van een verbouwing bij de buren, maar overlast kan ook op andere manieren worden voorkomen of beperkt. De gevolgen van een verbouwing reiken vaak tot buiten de eigen woning, van geluidsoverlast, stof en bouwafval op straat tot zelfs directe schade aan het eigendom van buren. Dit tast de leefkwaliteit aan, zeker wanneer een verbouwing maanden duurt.

Met een aanbouw van De Prefabriek is overlast juist minimaal, zowel voor de eigenaar als de omgeving. Dankzij onze efficiënte werkwijze hoeven we slechts 5 dagen op locatie te werken, waardoor potentieel verstoorde relaties met buren en frustratie over aannemers voorkomen worden. In dit artikel lees je wat je als buur kunt doen bij een verbouwing die niet (of onvoldoende) oog heeft voor de omgeving.

Welke wettelijke rechten hebben buren bij een verbouwing?

Buren hebben verschillende wettelijke rechten wanneer zij overlast ondervinden van een verbouwing, waaronder het recht op vrij uitzicht, normaal gebruik van de eigen woning en behoud van de waarde van de eigen woning. Het belangrijkste recht is gebaseerd op artikel 5:37 van het Burgerlijk Wetboek. Dit stelt dat eigenaren hun eigendom niet mogen gebruiken op een wijze die onrechtmatig nadeel toebrengt aan buren.

Het burenrecht uitbouw speelt een cruciale rol bij geschillen over verbouwingen. Buren kunnen zich op verschillende gronden verzetten tegen een verbouwing:

• Onrechtmatige hinder: Wanneer de overlast het normale gebruik van de eigen woning belemmert, zeker wanneer een verbouwing langer duurt dan gepland was.
• Schending van het uitzicht: Bij aantasting van vrij uitzicht waar je recht op hebt, zoals bouwwerken en ramen die binnen 2 meter van de erfgrens komen en direct uitzicht hebben op jouw perceel.
• Licht- en luchthinder: Wanneer een uitbouw zorgt voor significant minder daglicht of ventilatie.
• Waardedaling: Bij aantoonbare waardevermindering van de eigen woning.

Stappenplan voor buren bij overlast

Buren kunnen een kort geding aanspannen om de werkzaamheden stil te leggen of eisen dat deze worden aangepast. Dit moet wel binnen een redelijke termijn gebeuren nadat de plannen bekend zijn. Hieronder wordt kort het stappenplan gegeven om overlast door een verbouwing bij de buren aan te pakken.

1. Zoek contact met de buur voor overleg.
2. Raadpleeg de vergunningaanvraag bij de gemeente.
3. Maak bezwaar tegen de vergunning.
4. Overweeg juridische stappen bij aanhoudende problemen.

Welke vergunningen zijn nodig bij een aanbouw?

Bij een aanbouw kunnen vergunningen nodig zoals een omgevingsvergunning, sloopvergunning en kapvergunning. Hieronder wordt in een lijst uitgelegd wanneer welke vergunning nodig is als een buur gaat verbouwen, en wat buren kunnen doen om te zorgen dat toestemming wordt verkregen en nageleefd.

• Omgevingsvergunning: Voor sommige aanbouwen is een omgevingsvergunning nodig, bijvoorbeeld wanneer deze groter is dan 50 m2 of het bouwwerk een beschermd stadsgezicht is.
  • Wat kunnen buren doen? Buren hebben het recht om inzage te krijgen in de aanvraag van een omgevingsvergunning, binnen zes weken na publicatie bezwaar in te dienen, deel te nemen aan een hoorzitting, en in beroep te gaan bij de rechter tegen een omgevingsvergunning.
• Algemene Plaatselijke Verordening-vergunning: Voor het plaatsen van bouwkranen of afvalcontainers op openbare grond is een APV-vergunning nodig. Op eigen terrein kunnen wel zonder vergunning objecten worden geplaatst.
  • Wat kunnen buren doen? Buren kunnen bij de gemeente nagaan of een APV-vergunning is aangevraagd, overtredingen melden, en vragen om aangepaste voorwaarden (zoals het beperken van de tijden waarop een weg is afgesloten).
• Sloopvergunning: Bij het slopen van (delen van) gebouwen is een sloopvergunning vereist. Hierin staan voorschriften over het tijdstip van uitvoering, stofbeheersing en geluidsnormen en afvoer van puin en afval.
  • Wat kunnen buren doen? Buren kunnen inzage vragen in het sloopplan, bezwaar indienen tegen het tijdstip van slopen en eisen stellen aan beschermende maatregelen tegen stof en trillingen. Ook kunnen er voorwaarden worden opgenomen tegen de bescherming van aangrenzende eigendommen.
• Kapvergunning: Een kapvergunning kan nodig zijn wanneer voor de verbouwing bomen gekapt worden. Dit is niet altijd nodig, maar het verschilt per gemeente wat de voorwaarden zijn om vergunningsvrij bomen te kappen. Een kapvergunning omvat soms voorwaarden voor het seizoen waarin gekapt mag worden, bescherming van fauna tijdens de kap en een plicht om de (of een) boom opnieuw te planten.
  • Wat kunnen buren doen? Buren kunnen bezwaar indienen tegen het kappen van waardevolle bomen, alternatieve oplossingen voorstellen zoals snoeien in plaats van kappen, en controleren of de boom daadwerkelijk op het erf van de buren staat (grensbomen).
• Monumentenvergunning: Bij werkzaamheden zoals een verbouwing aan gemeentelijke, provinciale of rijksmonumenten, is een monumentenvergunning vereist. Deze toetst onder meer over de monumentale waarden worden behouden, de juiste materialen en technieken worden gebruikt, en wat de impact van de verbouwing is op de omgeving.
  • Wat kunnen buren doen? Buren kunnen inspraak leveren over de impact van de geplande verbouwing op de monumentale omgeving. Ook kunnen ze bezwaar indienen bij aantasting van het stedenbouwkundig ensemble (het geheel van gebouwen) en eisen stellen aan het behoud van karakteristieke elementen die ook de buurt bepalen.

Burenrecht bij vergunningsvrij verbouwen

Buren hebben ook rechtsmiddelen bij vergunningsvrije verbouwingen, hoewel de bewijslast dan zwaarder ligt bij buren omdat er geen formele toetsingsprocedure heeft plaatsgevonden. Specifieke stappen die buren kunnen ondernemen:

• De gemeente raadplegen over vergunningsplicht: Vraag bij twijfel schriftelijk bevestiging of werkzaamheden daadwerkelijk vergunningsvrij zijn.
• Bouwbesluit-eisen controleren: Ook vergunningsvrije bouw moet voldoen aan technische voorschriften uit het Bouwbesluit.
• Handhaving inschakelen: Meld overtredingen van bouwnormen. Ook bij vergunningsvrije bouw kan handhaving optreden.
• Civielrechtelijke route: Gebruik artikel 5:37 BW voor een verbod op voortzetting bij onrechtmatige hinder.
• Spoedvoorziening aanvragen: Bij acute overlast kan een spoedvoorziening bij de voorzieningenrechter worden aangevraagd.
• Bouwstop eisen: Via de civiele rechter kan stillegging van werkzaamheden worden gevorderd, zelfs zonder vergunningsplicht.
• Technische keuring laten uitvoeren: Laat door een bouwkundig adviseur controleren of de vergunningsvrije bouw voldoet aan alle technische eisen.

Aansprakelijkheid bij schade

Schade door de verbouwing van buren valt onder de risicoaansprakelijkheid, van directe schade zoals scheuren in muren tot gevolgschade zoals schade aan inboedel door stof of trillingen. Dit betekent dat de veroorzaker bij voorbaat aansprakelijk is, ongeacht schuld. De opdrachtgever of aannemer aansprakelijk stellen wordt formeel meestal geregeld via het bouwexploit. Dit is een juridisch document voor de aansprakelijkheidsstelling van de aannemer of opdrachtgever. Als buur is het verder belangrijk om eventuele schade goed te documenteren. Dit kan door foto’s te maken van de situaties voor, tijdens en na de werkzaamheden, het bijhouden van een logboek van overlast en schade, en het inschakelen van een (bouw)deskundige voor het beoordelen van eventuele zorgen over schade.

Praktische tips bij overlast door verbouwing buren

Hieronder bespreken we praktische tips om overlast door de verbouwing van buren überhautp te voorkomen, hoe met omlast tijdens de verbouwing kan worden omgegaan, en juridische stappen die gezet kunnen worden.

Preventieve maatregelen

• Zoek op tijd contact met de buur over hun plannen.
• Laat de situatie vooraf vastleggen door een deskundige.
• Maak concrete afspraken over werktijden, toegangswegen en schoonmaak.
• Overweeg professionele bemiddeling bij meningsverschillen, zodat burenrelaties minder diep verstoord raken.

Tijdens de verbouwing

• Blijf in gesprek over knelpunten tijdens het verbouwen.
• Houd heel nauwkeurig bij wanneer en welke overlast optreedt.
• Spreek buren aan op overtredingen van afspraken over bouwplannen en hoelang de verbouwing gaat duren.
• Meld ernstige overtredingen bij handhaving.

Juridische stappen

• Stuur een aangetekende brief met concrete eisen, een zogenaamde formele aanmaning.
• Begin een kort geding bij de rechter voor spoedeisende situaties om werkzaamheden stil te leggen.
• Start een bodemprocedure wanneer buren geen medewerking verlenen voor schadevergoeding, en om structurele oplossingen te realiseren.

Wanneer naar de rechter gaan?

Je gaat naar de rechter of overweegt een juridische procedure op het moment dat er sprake is van structurele schending van afspraken, (aanzienlijke) financiële schade waar de buren of aannemer niet aan meewerkt om te betalen, en bij aanwezigheid van gezondheidsrisico’s door de overlast.

Overlast verbouwing voorkomen met prefab aanbouw

Een effectieve manier om overlast bij een uitbreiding van de woning te voorkomen voor buren is door te kiezen voor prefab aanbouw, zoals aangeboden door De Prefabriek. Dankzij onze modulaire bouwmethode wordt de aanbouw namelijk vrijwel kant-en-klaar in onze fabriek gebouwd, in plaats van op locatie. De werkzaamheden bij en rondom de woning worden zo drastisch verkort van maanden naar slechts 5(!) dagen.

Onze werkwijze zorgt voor minimale overlast voor de opdrachtgever én de woonwijk. Bovendien zorgen we dat voldaan wordt aan alle benodigde vergunningen voor bouwverkeer en andere bouwvoorschriften, waardoor jij ontzorgd wordt. Meer weten over verbouwen met minimale overlast? Neem contact op of maak direct een afspraak in onze showroom om met eigen ogen te zien hoe we werken.