Sinds 1 april 2026 bevat elk taxatierapport een verplichte beoordeling van de fundering. Plan je een aanbouw en wil je daarvoor je hypotheek verhogen? Dan krijg je hier sowieso mee te maken. Óók als je woning al jaren geleden is gekocht en nooit eerder is getaxeerd. Dit artikel legt uit wat het funderingslabel inhoudt, bespreekt wat de financiële gevolgen kunnen zijn en geeft aan waar op gelet moet worden bij de fundering voor een aanbouw.
Waarom staat de fundering van je huis nu in het taxatierapport?
De fundering van je huis staat nu in het taxatierapport doordat toezichthouders en brancheorganisaties hiermee recht willen doen aan de toenemende funderingsproblemen van Nederlandse huizen. De afgelopen jaren is het tempo van meldingen fors gestegen. Kenniscentrum Aanpak Funderingsproblematiek (KCAF) ontving in 2017 nog maar één tot drie meldingen per week, maar krijgt er inmiddels tientallen per dag.
De verwachting is dat bij verdere klimaatverandering (met meer periodes van droogte en wisselende grondwaterstanden) uiteindelijk tot 687.000 panden een verhoogd risico op verzakking krijgen, volgens het Nationaal loket funderingsproblematiek van de KCAF. Veel van die panden staan op houten palen of een fundering op staal die destijds prima werkte, maar kwetsbaar is voor uitdroging van de bodem.
Wie zijn huis verkoopt of een hypotheek aanvraagt, kan niet langer om een mogelijk funderingsrisico heen. Sinds 1 april 2026 geldt het nieuwe model Taxatierapport Woonruimte, waarbij taxateurs verplicht een funderingsbeoordeling opnemen in hun rapport.
Hoe werkt het funderingslabel A tot E?
Het funderingslabel A tot E werkt als vijf risicoklassen. Een taxateur stelt het label vast op basis van een combinatie van data: het bouwjaar van de woning, het funderingstype, de bodemsoort, bekende bodemdaling in het postcodegebied en eventuele schademeldingen in de omgeving. Dit wordt aangevuld met wat de taxateur zelf ter plaatse ziet aan scheuren, vocht of schimmel.
In de tabel hieronder worden de funderingslabels A tot E uitgelegd en toegelicht.
| Label | Risiconiveau | Toelichting |
|---|---|---|
| A | Geen risico | Geen aanwijzingen voor funderingsproblemen. Geldt onder meer voor woningen op zandgrond of met moderne betonpalen. |
| B | Laag risico | Lichte risicofactoren aanwezig, maar nog geen directe aanleiding voor verder onderzoek. Denk aan een naoorlogse woning in een gebied met beperkte bodemdaling. |
| C | Verhoogd risico | De woning ligt in een aandachtsgebied, of er zijn factoren zoals oude houten palen of veengrond. Een bouwkundige keuring bij aankoop is verstandig. |
| D | Sterk verhoogd risico | Vooral bij vooroorlogse woningen in Zuid- en Noord-Holland op veengrond of klei, met houten palen die bloot hebben gestaan aan droogte of wisselende grondwaterstanden. |
| E | Vastgesteld probleem | Sprake van aantoonbare funderingsschade of de woning ligt in een gebied met bekende, ernstige problemen. |
Wat gebeurt er bij label D of E?
Bij een uitkomst van funderingslabel D of E verwacht het nieuwe modeltaxatierapport aanvullend onderzoek. De gebruikelijke eerste stap is een Quickscan. Dit is een visuele inspectie met behulp van gevelmetingen via laserstralen. Er wordt niet gegraven. Meestal duurt een inspectie daardoor één dagdeel.
Het Quickscan-rapport is normaal gesproken binnen een week beschikbaar. De kosten van een Quickscan liggen tussen de €300 en €800. Volgens KCAF zijn er momenteel voldoende aanbieders en geen wachtlijsten. Dit kan in de nabije toekomst wel veranderen naarmate er meer woningen in de verkoop gaan.
Als de Quickscan op serieuze problemen wijst, volgt een uitgebreider Fase 1-onderzoek. Dit omvat monsters van houten palen, het meten van de betonkwaliteit en een hersteladvies. Een Fase 1-funderingsonderzoek kost tussen de €6.000 en €10.000 per pand. Houd ook rekening houden met een wachttijd van één tot twee maanden voordat je aan de beurt bent, plus de doorlooptijd van het onderzoek zelf. Dit is dus de stap waarbij een verbouwings- of verkooptraject serieus kan vertragen.
Wat zijn de financiële gevolgen van een slecht funderingslabel?
De financiële gevolgen van een slecht funderingslabel zijn onder meer strengere eisen van hypotheekverstrekkers en mogelijke investeringen voor funderingsherstel. In de lijst hieronder worden alle belangrijke financiële gevolgen van een slecht funderingslabel opgesomd.
- Lagere taxatiewaarde: Volgens onderzoek van ABN AMRO en Brainbay worden woningen met een bekend funderingsprobleem gemiddeld 14% lager verkocht dan vergelijkbare woningen.
- Strengere hypotheekvoorwaarden: Hypotheekverstrekkers stellen bij label D of E aanvullende eisen voor financiering.
- Vertraging in het verkoopproces: De taxateur wacht op de uitkomst van de Quickscan voordat het taxatierapport definitief is. Bij serieuze aanwijzingen uit de Quickscan kan daar nog een Fase 1-onderzoek bovenop komen dat het traject verder verlengt (voor zowel verkoper als koper).
- Kopers haken af: Een deel van de kopers wil het risico op onvoorzienbare herstelkosten niet dragen en ziet af van de aankoop.
- Herstelkosten kunnen fors oplopen: Volgens schattingen van de AFM moeten 120.000 eigenaren (van 220.000 panden) rekenen op een investering van gemiddeld €92.000. In totaal gaat het om ruim €11 miljard.
Telt de fundering van een aanbouw mee in het officiële label?
Nee, de fundering van een aanbouw telt niet mee in het officiële label. Het funderingslabel wordt namelijk vastgesteld op pandniveau. De taxateur kijkt hiervoor naar het bouwjaar van het hoofdgebouw zoals geregistreerd in de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG), het funderingstype van dat hoofdgebouw, en de bodemsituatie ter plaatse.
Een later gerealiseerde aanbouw met een eigen, nieuwe fundering verandert de factoren niet die worden meegenomen in een funderingslabel. Het label werkt ook niet als een gemiddelde. Als het hoofdgebouw een C-label krijgt, wordt dat geen B doordat er een nieuwe, goed gefundeerde aanbouw naast komt te staan. De bestaande fundering onder het hoofdgebouw blijft namelijk staan, met hetzelfde risico.
Wat een aanbouw wel doet voor de taxatiewaarde, is via het bestaande mechanisme. Extra vierkante meters woonoppervlak en een kwalitatief goed uitgevoerde uitbreiding tellen gewoon mee in de bepaling van de woningwaarde. Meer daarover lees je op onze pagina hoeveel stijgt je woningwaarde na een uitbouw?
Aanbouw financieren via hypotheek? Hier krijg je nu mee te maken
Een aanbouw financieren met een hypotheekverhoging of lening van de bank betekent dat de bank een nieuw taxatierapport aanvraagt om zowel de huidige waarde als de verwachte waarde ná de verbouwing vast te stellen. Sinds 1 april 2026 bevat dit taxatierapport standaard de funderingsparagraaf.
Heb je je woning vóór 2021 gekocht en is die sindsdien nooit opnieuw getaxeerd? Dan is dit de eerste keer dat het funderingsrisico van je woning officieel wordt vastgelegd. Het risico op funderingsproblemen wordt dus niet plotseling meegenomen omdat je een aanbouw plaatst, maar simpelweg omdat elke nieuwe taxatie deze beoordeling nu meeneemt.
Het funderingslabel bij een taxatierapport voor een aanbouw betekent in de praktijk het volgende:
- Bij een uitkomst A, B of C loopt het traject gewoon door. Geen extra stap, geen extra kosten.
- Bij een uitkomst D of E volgt een verplichte Quickscan. Wijst die op serieuze aanwijzingen, dan kan het aanbouwtraject flinke vertraging oplopen door de wachttijd en doorlooptijd van het uitgebreidere funderingsonderzoek.
Heb je een woning van vóór 1970? Of woon je in een regio met veengrond of bekende bodemdaling? Dan is het verstandig om vooraf (dus vóór je hypotheekaanvraag) via het KCAF (Kennis Centrum Aanpak Funderingsproblematiek) te checken in welk risicogebied je woont. Dat kost niets en voorkomt verrassingen op het moment dat het er echt toe doet.
Bekijk ook onze overzichtspagina voor financieringsmogelijkheden en subsidies voor een aanbouw.
Aanbouw plaatsen bij funderingsproblemen
Een slecht funderingslabel of een woning in een risicogebied hoeft geen probleem te zijn voor je gewenste aanbouw, zolang de bouwer hier voldoende rekening mee houdt. Bij De Prefabriek wordt de fundering van elke aanbouw afzonderlijk berekend en aangelegd, afgestemd op de specifieke bodemsituatie ter plaatse.
Standaard brengen we stalen funderingspalen aan. Het aantal hiervan is afhankelijk van de afmeting van de aanbouw. Bij bekende of vermoede funderingsproblemen in de directe omgeving passen we schroefpalen toe, zodat de aanbouw volledig zelfdragend is en geen extra belasting geeft aan de bestaande fundering van het hoofdgebouw.
Daarnaast wordt altijd een dilatatievoeg aangebracht tussen de constructie van de aanbouw en het hoofdgebouw. Deze voeg zorgt ervoor dat eventuele beweging of scheurvorming in het bestaande pand de aanbouw niet raakt (en andersom). De aanbouw en het hoofdgebouw bewegen daarmee onafhankelijk van elkaar.
Op de constructie en het bouwkundig werk geeft De Prefabriek standaard 10 jaar garantie. Meer over de technische specificaties van onze aanbouwen vind je op de specificatiespagina.
Vragen over de mogelijkheden (en uitdagingen) in jouw situatie? We helpen graag! Bel ons of stuur een e-mail voor een meer uitgebreide toelichting van je vragen. Ook kun je natuurlijk altijd een afspraak maken voor een van onze showrooms in Nederland.
